Q&A Huisvestingsverordening 2020 Amsterdam

De krapte op de woningmarkt, met name in grote steden als Amsterdam, is inmiddels een feit van algemene bekendheid. Hoewel er sinds covid-19 ook een (bescheiden) trek de stad uit lijkt te zijn, is er nog steeds een grote hoeveelheid mensen die in Amsterdam willen wonen. Daarnaast was Amsterdam tot voor kort ook een steeds populairdere vakantiebestemming. Woningeigenaren en huurders spelen daar handig op in en hanteren verschillende woon- en verhuurvormen om iedereen een plek te geven. Denk aan kamergewijze verhuur, bed & breakfast in een woning, en vakantieverhuur via Airbnb. Aan de andere kant leidt het ertoe dat deze woningvormen steeds meer door de gemeente gereguleerd worden. Immers, hoewel de verschillende vormen op zichzelf als positief kunnen worden ervaren, moet het er niet toe leiden dat woningen in Amsterdam in grote aantallen verdwijnen en moet het niet tot overlast leiden.

Niet lang geleden is de Huisvestingsverordening 2020 Amsterdam (gewijzigd) vastgesteld. Hierin zijn o.a. regels opgenomen ter regulering van de woonruimtevoorraad. Hieronder worden een aantal veel gestelde vragen en actualiteiten toegelicht middels een Q&A.

1. Wat zijn voorraadvergunningen?

De term “voorraadvergunning” is een overkoepelende term voor de onttrekkingsvergunning, samenvoegingsvergunning, omzettingsvergunning en woningvormingsvergunning. Deze vergunningen zijn op nationaal niveau geregeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 en nader uitgewerkt in lokale verordeningen; voor Amsterdam in de Huisvestingsverordening 2020.

• Onttrekkingsvergunning: daarmee kan de functie van een (deel van de) woning worden gewijzigd naar een andere functie (bijvoorbeeld bedrijfsruimte of B&B). De woonruimte wordt daarmee onttrokken aan de woonruimtevoorraad.
• Samenvoegingsvergunning: daarmee kunnen twee of meer woningen worden samengevoegd naar een of meer grotere woningen.
• Omzettingsvergunning: daarmee kan zelfstandige woonruimte (een normale woning) worden omgezet in onzelfstandige woonruimte (bijvoorbeeld voor kamergewijze verhuur).
• Woningvormingsvergunning: daarmee kan een woning worden veranderd in twee of meer kleinere woningen.

2. Met een omzettingsvergunning kan zelfstandige woonruimte worden omgezet in onzelfstandige woonruimte. En andersom dan?

Voor de omzetting van onzelfstandige woonruimte naar zelfstandige woonruimte is geen voorraadvergunning nodig.

3. Wat is er anders t.o.v. de Huisvestingsverordening 2016?

Een groot deel van de Huisvestingsverordening is hetzelfde gebleven, maar er zijn ook belangrijke wijzigingen, waaronder:

• Voor omzettingsvergunningen is per 1 april 2020 een quotum per wijk ingevoerd. Indien het aantal aanvragen voor een wijk hoger is dan het quotum, dan vindt de verdeling plaats door loting. Daarnaast geldt dat maximaal 25% van het aantal adressen in een pand of in een rij aaneengesloten eengezinswoningen kan bestaan uit omgezette woonruimten. Een nadere uitwerking van deze 25%-regel is opgenomen in artikel 3.3.11 van de Huisvestingsverordening.
• Voor omzettingsvergunningen geldt ook als nieuwe eis dat iedere bewoner een individueel schriftelijk huurcontract moet krijgen.
• Omzetting naar meer dan zes onzelfstandige woonruimten is slechts bij uitzondering mogelijk.
• De uitzondering op de vergunningplicht voor een B&B is geschrapt. Dat betekent dat voortaan alle B&B’s een (gedeeltelijke) onttrekkingsvergunning nodig hebben. Hoewel de gemeente Amsterdam aanvankelijk van plan was geweest een lotingsysteem in te voeren, is inmiddels gebleken dat het aantal aanmeldingen minder en beter gespreid over de stad is dan verwacht. Er hoeft dus niet meer geloot te worden.

4. Heb ik altijd een voorraadvergunning nodig?

In de Huisvestingsverordening waren voorheen vrijstellingen op de vergunningplicht opgenomen. Die hielden in dat als de beoogde activiteit voldeed aan bepaalde voorwaarden (niet groter dan, niet meer dan, etc.) er geen vergunning vereist was.

Op 20 januari 2020 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State m.b.t. vakantieverhuur (een vorm van woningonttrekking) geoordeeld dat de gemeenteraad geen bevoegdheid heeft om dergelijke vrijstellingen op te nemen. Dat betekent dat eigenaren die nu handelen o.b.v. een vrijstelling alsnog de Huisvestingswet overtreden.

Hoe gaat het college van burgemeester en wethouders daarmee om? Het college heeft middels een wijziging van de verordening een specifieke vergunning voor vakantieverhuur ingevoerd (zie de Reparatieverordening vrijstellingen Huisvestingwet 2014). Kort gezegd: er wordt een vergunning voor vakantieverhuur verleend en voor die vergunning gelden dezelfde voorwaarden als voor de oude vrijstelling. Ook moet u het melden elke keer als u uw woning verhuurt aan toeristen.

Het college heeft ook bekend gemaakt dat er in drie wijken in stadsdeel Centrum, namelijk: de Burgwallen-Oude Zijde, Burgwallen-Nieuwe Zijde en de Grachtengordel-Zuid, in ieder geval geen vergunningen voor vakantieverhuur zullen worden verleend i.v.m. de ernstig onder druk staande leefbaarheid.

In de gewijzigde Huisvestingsverordening is ook opgenomen dat een vergunning niet overgaat op een nieuwe eigenaar of exploitant bij verkoop of andere vorm van overdracht van de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft. Met andere woorden: de vergunning geldt alleen voor degene aan wie hij is verleend.

5. De uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak gaat alleen over vakantieverhuur. Hoe zit het met vrijstellingen voor andere typen activiteiten?

Wat betreft de overige vrijstellingen (zoals de tweede woning, inwoning, erkende studentenwoningen en woongroepen) erkent het college dat hiervoor eigenlijk ook een vergunningvereiste in de Huisvestingsverordening zou moeten worden ingevoerd, maar het college heeft er bewust voor gekozen dat niet te doen. Er is namelijk overleg gevoerd met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties om een extra wijziging van de Huisvestingswet te realiseren waardoor vrijstellingen mogelijk worden. Middels een wijziging van de Huisvestingswet (de Wet toeristische verhuur van woonruimten) zal die vrijstelling mogelijk worden gemaakt. Tot de inwerkingtreding van die wet en totdat de Huisvestingsverordening (weer) gewijzigd is, zullen er geen boetes worden opgelegd indien wordt voldaan aan de voorwaarden van de oude vrijstellingen. Het illegale gebruik conform de oude vrijstelling wordt dus tijdelijk gedoogd.

6. Wat regelt de Wet toeristische verhuur van woonruimten nog meer?

Op 22 september 2020 heeft de Tweede kamer de wijziging van de Huisvestingswet aangenomen en de Eerste Kamer heeft het voorstel op 6 oktober 2020 als hamerstuk afgedaan (dat betekent dat het zonder stemming is aanvaard). De kern is dat gemeenten meer ruimte krijgen om toeristische verhuur te reguleren, zowel via een vergunningplicht als via een meldplicht. Hier volgt later een apart artikel over.

7. Wat als ik wel een voorraadvergunning nodig heb, maar die niet heb?

Dan bestaat het risico op handhaving door het college. Dat kan zowel via een last onder dwangsom als via een bestuurlijke boete. In de praktijk hebben wij dwangsombedragen van €50.000,-- ineens voorbij zien komen. Boetebedragen variëren van €4.000,-- tot €20.750, afhankelijk van het type overtreding.

Let goed op: de last onder dwangsom en de bestuurlijke boete kunnen tegelijkertijd worden opgelegd.

8. Ik heb een last onder dwangsom ontvangen van de gemeente, maar mijn huurders willen de woning niet uit. Wat kan ik doen?

Het college houdt geen rekening met de verhuurde toestand van een woning. De praktijk laat zien dat, voordat een (voornemen tot oplegging van een) last onder dwangsom wordt verstuurd, eerst een informatiebrief wordt toegestuurd waarin een termijn wordt gegeven om een aanvraag om een voorraadvergunning in te dienen. Wordt dat niet (tijdig) gedaan, dan volgt (naar verwachting) een last onder dwangsom.

Kan er geen voorraadvergunning verleend worden? Als het gaat om gebruik van een zelfstandige woning als onzelfstandige woonruimte, zal dan ofwel de huur moeten worden beëindigd of het huurcontract moeten worden aangepast. Als de huurder volgens het huurcontract de woning mocht gebruiken met meer dan twee personen die geen gezamenlijke huishouding voeren en de huurder de woning conform het contract gebruikt, dan doet de huurder niets fout. U kunt echter het genot dat de huurder mocht verwachten, niet langer leveren. U zult daarom moeten bezien of u met de huurder kunt komen tot beëindiging van de huur met wederzijds goedvinden, dan wel nieuwe afspraken kunt maken die wel in overeenstemming zijn met de Huisvestingsverordening.

Als met de huurder geen regeling getroffen kan worden, kan ook een zogenaamd ‘redelijk aanbod’ worden gedaan tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, inhoudende dat de woning voortaan door maximaal twee volwassenen mag worden gebruikt. Als de huurder een dergelijk redelijk aanbod niet accepteert, levert dat een grond op voor het opzeggen van de huur. De vraag wat in de gegeven omstandigheden een redelijk aanbod zal zijn, is sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Handelt de huurder echter in strijd met de contractuele bepalingen door de woning te laten gebruiken door meer dan twee volwassenen, dan zal dit in beginsel een dusdanig ernstige wanprestatie opleveren dat het ontbinding van de huur rechtvaardigt. Als de huurder niet akkoord gaat met ontbinding van de huur, is het aan de rechter om te oordelen of ontruiming (en ontbinding) gerechtvaardigd is.

9. Ik heb een voorraadvergunning. Moet ik ook een omgevingsvergunning aanvragen om af te wijken van het bestemmingsplan?

Dat is afhankelijk van het bestemmingsplan. Als het beoogde gebruik, zoals bijvoorbeeld B&B of kamerverhuur, volgens het bestemmingsplan is toegestaan, dan is geen omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan nodig. Er wordt dan namelijk niet afgeweken van het bestemmingsplan. Als het beoogde gebruik volgens het bestemmingsplan niet is toegestaan, dan is een dergelijke vergunning wel nodig. Een voorraadvergunning is namelijk geen toestemming om af te wijken van het bestemmingsplan.

Waarom niet? Een voorraadvergunning wordt verleend op grond van de Huisvestingsverordening, die weer is gebaseerd op de Huisvestingswet. Het doel hiervan is om de woonruimtevoorraad te reguleren en beschermen. Het bestemmingsplan is daarentegen gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening en is bedoeld om (de samenhang tussen) verschillende functies (niet alleen wonen) te reguleren. Hoewel deze wetten elkaar raken, regelen ze strikt genomen dus verschillende dingen.

Hetzelfde geldt overigens voor een omgevingsvergunning om te bouwen. Indien er eerst moet worden (ver-)bouwd om de beoogde activiteit uit te kunnen voeren, dan is mogelijk ook een omgevingsvergunning bouwen nodig.

10. Op mijn perceel is wonen toegestaan. Mag ik ook kamergewijs verhuren?

Dat hangt ervan af hoe het wonen is gedefinieerd in het bestemmingsplan. Als in de definitie is opgenomen dat het moet gaan om één huishouden (bijvoorbeeld één persoon, een stel of een gezin), dan is kamergewijze verhuur (ook bekend als verhuur van onzelfstandige woonruimte) uitgesloten. Kamergewijze verhuur wordt namelijk gekenmerkt door mensen die geen huishouden vormen. Neem bijvoorbeeld een groep studenten. Het samenwonen van een groep studenten wordt in overwegende mate bepaald door de wens om gedurende de studietijd over huisvesting te beschikken, maar studenten hebben niet de intentie om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan.

In veel bestemmingsplannen zijn echter nog geen definities opgenomen van “wonen” of “woningen”. In dat geval is kamergewijze verhuur wel toegestaan.

Voor meer informatie over de Huisvestingsverordening kunt u contact opnemen met Dorsa Mohammadi.